ی گیرد.
در بخش دوم در ارتباط با قوانین مربوط به ابطال اراضی موات “قانون زمین شهری” که مربوط به محدوده شهری و “قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن”که مربوط به حوزه خارج از شهر می باشد و سپس در ارتباط با ابطال اراضی موقوفه “قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه” مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
در پایان هم یک جمع بندی و نتیجه گیری و متعاقب آن پیشنهاداتی جهت بهبود قانون ارائه می شود.
1-2-1 مفهوم سند مالکیت
سند در لغت به معنای “آنچه بدان اعتماد کننده3″، آمده است حقوقدانان نیز از این معنا دور نشده و سند را “هر تکیه گاه و راهنمای مورد اعتماد4” دانسته اند که می تواند اعتقاد دیگران را به درستی جلب نماید. حقوقدانان در بیان مفهوم سند برای آن سه معناذکر کرده اند:
1- مفهوم عام سند: به معنای هر تکیه گاه و راهنمای مورد اعتماد است مثال “فلان حدیث دارای سند معتبر است”
2- مفهوم خاص سند : هر نوشته ای که قبل استناد باشد مانند متن قوانین.
3- مفهوم اخض و اصطلاحی سند : در معنی اخص یا اصطلاح حقوقی سند عبارت است از ” هر نوشته ای که در مقام دعوا یا دفاع استناد باشد “5 و این همان چیزی است که در بند 2 ماده 1258 قانون مدنی تحت عنوان اسناد کتبی جزء دلایل اثبات دعوا و مهمترین دلیل اثباتی احصا شده و با قید “کتبی بودن”از مفهوم عام سند جدا گردیده است.
1-2-1-1 تعریف سند
قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی ِتقسیم نموده است (ماده 1286 ق.م) البته در اینجافقط با اسناد رسمی روبرو بوده و به تعریف آن می پردازیم در تعریف اصطلاحی سند رسمی گفته شده نوشته ای است که به وسیله یکی از مامورین دولتی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات مربوط تنظیم می شود.
1-2-1-2 سند رسمی
1-2-1-2-1 نظر قانون مدنی
در قانون مدنی تعریف صریح و روشنی از سند رسمی نشده است.
ماده 1284 قانون مدنی در تعریف سند می گوید: هرنوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد همچنین در ماده 1287 قانون مدنیمصادیق آن احصا شده که عبارتند از:
1- اسنادی که در اداره ثبت به ثبت رسیده باشد.
2- در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
3- نزد ماموریت رسمی تنظیم شده باشد.
البته رسمی بودن این اسناد مشروط به دو شرط زیر می باشد
– مامور تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد.
– مقررات مربوط به تنظیم سند توسط مامور تنظیم کننده رعایت شده باشد.
1-2-1-2-2 از نظر قانون ثبت
گرچه در قانون ثبت تعریف خاصی از سند رسمی نشده ولی از مطالعه ی مجموع موارد مربوط چنین استنباط می شود سند رسمی از نظر قانون ثبت سند ی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی مذکور در ماده 1287 قانون مدنی با این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی است مطابق ماده 1287 قانون مدنی اما ممکن است سندی از نظر قانون مدنی رسمی باشد ولی از نظر قانون ثبت سند رسمی به آن گفته نشود مانند شناسنامه چون توسط مامور ذیصلاح و مطابق مقررات صادر گردیده است، بنابر قانون مدنی سند رسمی است ولی چون در دفتر اسناد تنظیم نشده است در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت به آن سند رسمی گفته نمی شود. تفاوت دیگر سند رسمی از نظر قانون ثبت ومدنی در آثار آنهاست مثلاً سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است بدون نیاز به حکم دادگاه قابل اجراست.
دراین پایان نامه نیز ما به بررسی اسنادی که از نظر قانون ثبت رسمی است خواهیم پرداخت.
1-2-1-2-3 حدود اعتبار اسناد رسمی
منظور ازحدود اعتبار اسناد رسمی متحمل شدن اثرات حقوقی مندرجات سند (امور معنوی) است حدود اعتبار تمامی اسناد یکسان نبوده و از لحاظ موضوع سند متفاوت می باشد1. بنابر اصل معروف “نسبی بودن اعتبار سند رسمی نسبت به طرفیت و اشخاص ثالث در صورت تصریح قانون” اعتبار اسناد رسمی نسبی است نه مطلق. بر این اساس ماده 1290 قانون مدنی مقرر داشته “اسناد رسمی درباره طرفین و قائم مقام قانونی آنها معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد “6
همچنین ماده 70 قانون ثبت در این خصوص مقرر می دارد “اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت” این ماده در خصوص سایر امور از قبیل ایقاعات ساکت می باشد ولی این سکوت حمل بر بی اعتباری آن امور نیست.
1-2-1-3 سند مالکیت
1-2-1-3-1 تعریف سند مالکیت
“سند مالکیت نوعی از اسناد رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن در دفتر املاک است به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک ملک می شناسد هر چند که او متصرف در آن ملک نباشد “7
بنابراین در اصطلاحات ثبتی سند مالکیت به همان کتابچه ای که پلمپ شده می باشد و در سه نوع 12و16و32 برگی و یا اسناد جدید یک برگی توسط ادارات ثبت صادر و در اختیار مالکین قرار می گیرد. سند رسمی از نظر قانونی ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد
بنابراین در معامله یک باب منزل مسکونی چنانچه طرفیت معامله خود را در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند سندی که دفترخانه تنظیم می کند و در اختیار متعاملین قرار میدهد یکنوع سند رسمی است ولی به این سند رسمی سند مالکیت گفته نمی شود.
1-2-1-3-2 صدور سند مالکیت
از مسائل دقیق و پیچیده مساله صدور سند مالکیت است اگر عملیات مقدماتی ملکی طبق عرف پایان پذیرد و عارضه ناخوشی در کار نباشد صدور سند مالکیت پس از تهیه مستخرجه وثبت در دفتر املاک هیچگونه اشکالی پدید نمی آورد همانطور که ماده 21قانون ثبت می گوید : ” پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت در دفتر املاک داده می شود”.
البته گاهی مساله به این سادگی نیست و صدور سند مالکیت غالباً با پیچیدگی خاصی همراه است شرایط عمومی صدور سند مالکیت عبارت است از :
1- برای اینکه مامور ثبت بتواند سند مالکیت صادر نماید باید علم و قطع و یقین پیدا کند که هیچگونه اشکالی چه حتمی و یا احتمالی در راه صدور سند مالکیت وجود ندارد و به اصطلاح فقهی باید علم به عدم اشکال داشته باشد یعنی علم به منتفی بودن اشکال البته عدم علم به اشکال کفایت نمی کند یعنی نمی تواند مامور ثبت بگوید که من این سند مالکیت را صادر کردم چون یقین نداشتم که اشکالی سر راه من بوده است و با استفاده از اصل صحت پا اصل برائت خود را مجاز در صدور سند مالکیت دیدم! چنین گفتاری به عنوان عذرو بهانه از وی پذیرفته نیست زیرا سند مالکیت در عرض حکم دادگاه بلکه از آن هم برتر است.
تبصره : آنچه ذکر شد مربوط به صدور سند مالکیت در اولین بار است اما اگر سند مالکیتی صادر و آنگاه اشکالی پیش آمد کند با وجود آن اشکال در تجدید سند مالکیت ( یا تفکیک بر اساس سند مالکیت نخستین) تردید بوجود آمد باز باید رعایت شرط عمومی صدور سند مالیکت یعنی یقین به انتفاء اشکال در بین باشد.
2- حکم تملیک دادگاه و صدور سند مالکیت:
در قدیم ادارات ثبت عقیده داشتند که پس از صدور دستور تملیک از دادگاه باید انتقال محکوم به، به محکوم له در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و آنگاه اداره ثبت به محکوم له سند مالکیت بدهد مدت ها اختلاف بین محاکم و ادارات ثبت در این باب وجود داشت النهایه باین نتیجه رسیدند که تنظیم سند انتقال در دفتر در این مورد ضروری نیست در سال 1317 که آئین نامه قانون ثبت نوشته می شد همین نظر را در ماده 124 قانون ثبت گنجاندند بنابرین صدور سند مالکیت پس از صدور دستور تملیک دادگاه نیاز به تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی ندارد.
1-2-1-3-3 اعتبار اسناد مالکیت
ماده 22 قانون ثبت می گوید : “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت”.
در این ماده قید “مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید” می تواند منشا تفسیر های گوناگون شود و نظرات متفاوتی بر جای گذارد به طوری که بدست اهل قانون مانند موم می تواند باشد یکی از آن طاووس و دیگری از آن مگس می سازد!
این ماده منطوقاً و مفهوماً دلالت دارد بر:
1- ثبت ملک