عنوان یک نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن چندان صحیح نیست. چه آن که کاداستر صرفا یکی از ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد.6
در کتاب “مبسوط در ترمینولوژی حقوق” اثر دکتر مـحمد جعفر جعفری لنگرودی ذیل “کاداستر” چنین آمده است:
1 ـ مجموعه دفاتر‌ و اسنادی که دلالت بر مساحت اراضی زراعی و غیر زراعی واملاک و نقشه و حدود تفصیلی آن‌ها در مناطق مختلف کشور کند و هدف آن‌ها تعیین نماید.
2 ـ مالیات‌های اراضی بر ارزش و منافع آن‌ها و ثبت صحیح املاک و حذف تعارض اسناد مالکیت است.
3 ـ نفس اقدام‌ راجع به کارهای مربوط به امور را گویند. اعراب آن را کاداستر (ارقه بر وزن غرفه) گویند.
معنی واژه کاداستر بـرای عـامه مردم ایران نامأنوس و ناآشنا است و متأسفانه بسیاری از افراد تحصیل‌ کرده‌ و حتی بعضی مسؤولان نیز اطلاع‌ دقیق‌ از‌ معنی و مفهوم این واژه ندارند. ولی با توجه به اهمیت و نقش مستقیم کاداستر در زندگی فـردی و اقـتصادی واجتماعی جامعه لازم‌ است‌ آحاد‌ مردم و متصدیان امور با مفهوم کاداستر و اهمیت‌ آن در تثبیت موقعیت املاک و ارتباط جغرافیایی املاک با یکدیگر آشنایی لازم را داشته باشند. دراین مختصر، سعی شده تعریفی از‌ کاداستر‌ و نیز رونـد اجـرای آن و تـاریخچه کاداستر درجهان و ایران‌ و نهایتا تأثیر آن در رفـع اخـتلافات و دعاوی ملکی بیان شود.
در ماده یک آیین‌نامه حدود و وظایف و تشکیلات‌ کاداستر‌ مصوب 15 دیـ‌ماه 1379درخـصوص تـعریف نقشه کاداستر آمده؛ به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد‌ املاکی‌ اطلاق مـی‌شود کـه جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از این که دردفتر‌ املاک‌ ثبت‌ شده یا نشده باشد به جـهت آنـ‌که مـحدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط‌ جغرافیایی‌ آن‌ها را با یکدیگر نشان دهد و به مـنظور ثـبت مـالکیت و تسهیل در‌ حل‌ و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجرا گردد.
از نـظر‌ فـدراسیون‌ بـین المللی نقشه‌برداری (GIF) کاداستر را می‌توان فهرست مرتب‌شده‌ای از اطلاعات قطعات زمین‌ در‌ داخل مرز جغرافیایی یک کشور یا یـک مـنطقه دانست که با نقشه‌برداری از حدود و قطعات شروع‌ می‌گردد‌ و سپس سایر مشخصات موردنیاز مانند حـقوق مـلکی، کاربردی، اندازه و ارزش بـه نقشه‌ بزرگ‌ مقیاس قطعات ضمیمه شده و به‌طور رسمی به‌ ثبت‌ می‌رسد.

لکن بند اول از ماده یک قانون جامع کاداستر کشور مصوب 12/11/1393 مجلس شورای اسلامی، کاداستر یا همان حدنگار را بدین صورت تعریف می‌نماید: ” حدنگار (کاداستر): فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین است که مشخصه‌های زمین مانند اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی و یا حقوقی به نقشه بزرگ مقیاس اضافه شده است. “
علاوه بر تعاریف فوق باید یادآور شد که حدنگاری یا همان کاداستر از یک سو مفهوم فنی دارد و از سوی دیگر مفهوم حقوقی. مفهوم حقوقی نیز از تعاریف محدود یا وسیع برخوردار است که در ذیل به آنها پرداخته می‌شود.
1. مفهوم فنی
منظور از مفهوم فنی نقشه کاداستر، در نظر گرفتن اطلاعات زمینی و جغرافیایی نقشه کاداستر می‌باشد. با این رویکرد نقشه کاداستر عبارت از اطلاعات هندسی و توصیفی ملک از قبیل موقعیت جغرافیایی ملک (جی پی اس)، حدود اربعه و حدود هندسی آن در مقیاس بزرگ نقشه ای، اعم از دیجیتال و تحریری، می‌باشد. ارائه مقیاس بزرگ از اطلاعات جغرافیایی و اطلاعات سرزمینی ضمن تضمین صحت و سرعت استفاده از نقشه‌های کاداستری باعث فراهم آوردن امکان بهره برداری‌های حقوقی (ازقبیل اخذ مالیات از اراضی و املاک)، اقتصادی و سیاسی را بوجود خواهد آورد. اطلاعات هندسی از یک فرآیند نقشه‌ای و مکانی (جغرافیایی) با کمک علوم زمینی و علوم نقشه برداری بهره می‌برد که عملیات آن در ماده 13 آیین نامه اجرایی ماده 156 قانون ثبت چنین تشریح شده بود7:
“عملیات کاداستر بطور خلاصه شامل عکسبرداری هوایی، تبدیل رقومی عکس‌ها و عملیات زمینی نقشه برداری و ویرایش و تکمیل زمینی، اضافه کردن اطلاعات زمینی، ترسیم نقشه، کنترل نهایی و راه اندازی سیستم بانک اطلاعات سرزمین است. “
اطلاعات توصیفی دارایی‌های غیر منقول نیز شامل مشخصات ملک، اطلاعات ملک، اطلاعات مالک، اطلاعات تحدید حدود، اطلاعات انتقالات و اطلاعات سند مالکیت می‌شود.8
لازم به ذکر است که به دلیل غلبه رقومی (دیجیتالی) بودن ترسیم نقشه‌های کاداستری علاوه بر مشخصه‌های هندسی، جغرافیایی و مکانی ملک، اطلاعات توصیفی ملک نیز، به صورت بهنگام و آنلاین، و توسط عملیات کامپیوتری به آن اضافه می‌شود. (مطابق ماده 5، 6 و7 قانون جامع کاداستر مصوب 1393) بنابراین وجه ممیزه این نوع نقشه‌های ملکی در قیاس با نقشه‌های سنتی و مشابه، دیجیتالی بودن و مقیاس بزرگ آن می‌باشد که باعث اعتماد به اطلاعات هندسی و توصیفی نقشه و سرعت انتقال اطلاعات است.
2. مفهوم حقوقی
همانگونه که بیان شد کاداستر یا حدنگار به لحاظ حقوقی عبارت از سیستمی که اطلاعات فنی و حقوقی داراییهای غیر منقول در آن نگهداری و مدیریت می‌شود. این نوع سیستم ملاک عمل تمامی نهادها و سازمان‌های قضایی و ثبتی می‌باشد.
از نقطه نظر حقوقی کاداستر به دنبال پاسخگویی به چهار سئوال اساسی راجع به اموال غیر منقول است. این سئوال‌ها عبارتند از:
چه کسی؟ اشاره به مالک یا قائم مقام او داشته و به شناسایی قانونی آنها توجه دارد.
چگونه؟ اشاره به شیوه انتقالات ملک و اسباب آن دارد.
کجا؟ اشاره به موقعیت جغرافیایی و حدود اربعه آن از طریق شماره‌های اصلی و فرعی ثبتی دارد.
چه مقدار؟ اشاره به کمیت و اندازه املاک دارد.
مفهوم حقوقی به لحاظ گستره تعریف “حدنگاری” به مفهوم مضیق و موسع تقسیم می‌شود:
1ـ2. مفهوم محدود کاداستر
مفهوم محدود کاداستر منصرف به “کاداستر ملکی” است که آنرا از سایر اموال کاداستر ازقبیل کاداستر مالی، کاداستر سیاسی، کاداستر زراعی، کاداستر صنعتی، و… متمایز می‌کند، این مفهوم از نقشه کاداستر در ماده یک آیین نامه مورد تصریح قرار گرفته است.
در تعریف ماده یک آیین نامه تکیه بر “املاک” به عنوان یکی از داراییهای غیر منقول می‌باشد اگرچه که در ادامه تعریف به برخی از آثار پیشگیرانه نقشه کاداستر در عرصه قضا نیز اشاره شده است. لذا مشاهده می‌شود که سایر تقسیمات نقشه کاداستر از قبیل کاداستر ارضی، کاداستر جنگلها، و… مورد توجه مقنن نبوده است، لکن این اشکال در قانون جامع کاداستر مصوب 12/11/1393 مرتفع گردیده است چنانکه ماده 3 قانون مذکور مقرر می‌دارد: “سازمان مکلف است ظرف مدت پنج سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون حدنگاری را به نحوی به انجام برساند که موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیردولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوهها، مراتع، جنگلها، دریاها، دریاچه ها، تالاب ها، اراضی مستحدث ساحلی، مسیل‌های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره برداری از نقشه‌ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنگار در نظام جامع میسر گردد، به گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد. “
2ـ2. مفهوم گسترده (موسع) کاداستر
نقشه کاداستر در مفهوم گسترده به معنای کاداستر چند منظوره می‌باشد که کلیه دارائیهای غیر منقول یک کشور را در بر می‌گیرد. در این مفهوم تمامی نقاط یک کشور از سند مالکیت دیجیتال و نوین برخوردار می‌باشد و در واقع سیستم جامع اطلاعات زمین به وجود می‌آید. سیستم اخیر از طریق ارائه داده‌های فیزیکی، فضایی، ثبتی و حقوقی، باعث توانمند سازی مکانی شده و عامل بهبود مدیریت زمین می‌شود. مدیریت زمین یا زمین داری نیز با توسل بر اطلاعات پایه ای، بستر مناسبی را برای تصمیم گیری مدیریتی، اقتصادی و عمرانی به وجود آورده و باعث آمایش سرزمینی می‌گردد.
در مفهوم گسترده از کاداستر تمامی اراضی، املاک، جنگل ها، مراتع، جاده ها، صنایع و… کدگذاری شده و اطلاعات فنی و خوبی هریک از آنها از طریق سامانه الکترونیکی و پایگاه داده‌های مکانی هرآن به روز و به هنگام می‌شود.9 به عبارت دقیقتر هدف از کاداستر ملی شناسنامه دار نمودن دارایی‌های غیر منقول و هویت بخشی به آنها هست تا از این طریق نه تنها امکان مدیریت کلان مکانی فراهم گردد، بلکه از امکان سودجویی، رانت خواری و… نیز جلوگیری می‌شود.
ب) مفاهیم مشابه و مرتبط ب