ه در این میان برخی حقوقدانان قرارداد پیش فروش آپارتمانی که در آینده باید ساخته شود را تعریف کرده اند .
به طور کلی خرید و فروش در آینده ساخته می شود. در نوع اول فروش ممکن است از سوی مالک تمام ساختمان یا مالک آپارتمان انجام شود و خریدار ممکن است مستأجر همان آپارتمان و یا بیگانه ای باشد. بر این فرض بیع بر طبق قواعد نسبت به مال موجود و ساخته شده انجام می شود.
خریدار در این حالت بیع را به طور کامل و یا از روی وصف می خرد ولی آنچه که اهمیت دارد آنست که بیع بالفعل در عالم خارج وجود دارد. نوع دوم فروش آپارتمانی است که در آینده باید ساخته شود در این حالت به طور معمول موقعیت و ابعاد و مشخصه های آپارتمان در نقشه ساختمان معین می شود و فروشنده تعهد می کند که آن را ظرف مهلت معین بسازد و تحویل خریدار دهد. در این حالت بیع بالفعل در جایی در عالم خارج موجود نیست و خریدار ساختمان یا آپارتمان مورد نظر خود را از روی نقشه ساختمانی خریداری می کند.
1- علی اکبر دهخدا، 15 جلدی،مؤسسه انتشارات، چاپ دانشگاه تهران، چاپ دوم از دوره جدید،1377ص92، ذیل واژه ((ساختمان))و محمد معین، فرهنگ فارسی، 6 جلدی، چاپ چهارم، چاپخانه سپهر تهران،ص48، 1360،ذیل واژه((ساختمان)).
2-کاتوزیان، ناصر،عقود معین(1)،تهران،یلدا،سال1369،ص 272،(شماره186).
و- کلاهبرداری
کلاهبرداری به مفهوم “بردن مال غیر با توسل به حیله و نیرنگ” از مهمترین جرایم علیه اموال و مالکیت است. علی رغم این که جرایم علیه اموال در خصوصیت ((بردن مال دیگری)) به عنوان نتیجه جرم مشترک هستند، اما چگونگی جرم و وسیله مورد استفاده، این جرایم را از یکدیگر متمایز می کند. در بین جرایم علیه اموال، جرم کلاهبرداری جرم جدیدی است و در دوران قدیم بردن مال غیر با توسل به حیله و نیرنگ، کلاهبرداری نامیده نمی شد و زیر مجموعه سرقت قرار می گرفت.
همزمان با پیشرفت علم و تکنولوزی راه های ارتکاب کلاهبرداری بسیار مدرن شده و آسیب های ناشی از این جرم نسبت به اموال و حقوق مالی اشخاص حقیقی و حقوقی گسترش یافته است. امروزه (کلاهبرداری های رایانه ای) و سوء استفاده از (( کارت های اعتباری)) و انواع و اقسام تقلب ها نسبت به شرکت های بیمه و بانک ها و مؤسسات تجاری باعث شده که جرم کلاهبرداری به عنوان جرم جدید با “بحران قرن بیستم” نامیده می شود: همچنین کلاهبرداران به دلیل برخورداری از هوش و ذکاوت فوق العاده و استفاده از ابزارها و روش های مدرن برای ربودن اموال به “مجرمین یقه سفید” شهرت یافته اند. در این فصل ارکان این جرم و موضوعات مربوط به آن را مورد بررسی قرار می دهیم.
مقصود از رکن قانونی در هر جرم بررسی نصوص معتبری است که توسط قانونگذار نسبت به جرم انگاری رفتاری که منافی با ارزش های جامعه تشخیص داده شده اقدام گردیده است. به تعبیر دیگر اصل قانونی بودن جرم و مجازات اقتضاء می کند دادستان یا مقام تعقیب منحصراً نسبت به رفتارهائی که قبلاً در نص معتبری جرک تلقی شده است دخالت و نسبت به تعقیب مرتکبین جرایم اقدام کند. با این مقدمه و با ملاحظه مقررات جزائی موضوعه ایران می توان گفت جرم کلاهبرداری از زمره جرایمی است که در تمام دوره های قانونگذاری کیفری واجد رکن قانونی بوده است.
بر این اساس در سال 1367 قانون تشدید مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری به تصویب مجلس شورای اسلامی رسد که در نهایت به دلیل اختلاف مجلس و شورای نگهبان، این قانون توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب نهائی رسید.

ماده یک این قانون و دو تبصره آن به جرم کلاهبرداری اختصاص یافته است، در سال 1375 علی رغم اصلاح قانون مجازات اسامی بخش تعریزات توسط مجلس شورای اسلامی و هر چند در فصل یازدهم به عنوان ارتشاء و ربا و کلاهبرداری پرداخته است ولی با مطالعه مواد این فصل مشاهده می گردد قانونگذار رکن قانونی جدیدی درخصوص کلاهبرداری وضع ننموده و موضوع به قانون تشدید مجازات اختلاس و کلاهبرداری ارجاع داده شده است. نتیجه اینکه در حال حاضر رکن قانونی جرم کلاهبرداری در حقوق ایران ماده یک قانون تشدید مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری مصوب 1367 مجمع تشخیص مصلحت نظام است.
مقصود از رکن مادی جرم بررسی رفتار مجرمانه ای است که از طرف قانونگذار به عنوان جرم منع شده است. به عبارت دیگر اصل قانونی بودن جرم و مجازات که ضامن آزادی های افراد و شهروندان است اقتضاء می کند میزان مداخله مقام تعقیب در آزادی های افراد دارای تعریف روشن و دقیقی باشد و راه بر تفسیر موسع و قیاس مسدود گردد. علاوه بر این، تبیین رفتار محرمانه (فعل با ترک فعل) به شهروندان قانون مدار کمک خواهد کرد تا از انجام رفتارهایی که با ارزش های جامعه در تعارض است خودداری کرده و به دلیل جهل به قانون مرتکب جرم نشوند. کلاهبرداری از جهت اینکه رکن مادی آن از اجزای متعددی تشکیل شده “جرم مرکب” و از این جهت که برای تحقق آن حصول نتیجه مجرمانه لازم است از جرایم مفید به حساب می آید، اجزاء رکن مادی کلاهبرداری به شرح ذیل مورد بررسی قرار می گیرند.
ماده یک قانون تشدید مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری که در حال حاضر رکن قانونی کلاهبرداری در حقوق ایران را تشکیل می دهد.
موضوعی که در اینجا اشاره به آن لازم است اینکه صرف دروغ گوئی در صورتی که با مانورهای متقلبانه دیگر همراه نباشند، ولو باعث فریب فرد ساده لوحی گردد، نمی تواند رکن مادی جرم تلقی شود، به تعبیر یکی از حقوق دانان، فریب خوردن قربانی یک شرط است و توسل به وسایل متقلبانه شرط دیگر، و نمی توان وجود یکی را دلیل بر وجود دیگری دانست. حال چنانچه دروغ شکل کتبی پیدا کرد و فرد از طریق تنظیم دادخواست واهی با متقاعد کردن دادگاه و صدور رأی قضائی و از طریق اجرای احکام اقدام به بردن مال غیر کرد، می توانیم موضوع را به عنوان کلاهبرداری تعقیب نمائیم؟
در پاسخ این سئوال بعضی حقوق دانان با همان ملاک فوق گفته اند به دلیل این که عنصر فریب وجود ندارد و تحول مال از طرف مال باخته به فردی که دادخواست واهی دادن نه از باب فریب، بلکه از باب تسلیم شدن به الزام و اجبار ناشی از رأی دادگاه است، موضوع با عنوان کلاهبرداری منطبق نیست. اما با توجه به ماده واحد تفسیر ماده 238 ق . م . ع سابق که می گوید:
“مقصود از توسل به وسایل تقلبی برای بردن مال غیر مذکور در ماده 238 قانون مجازات اعم از این است که حیله و تقلب را در خارج اعمال کنند و یا در ضمن جریان امر در ادارات ثبت با سایر ادارات دولتی با محاکم … ” و با توجه به این که فردی که از طریق دادخواست واهی درصدد بدست آوردن مالی است که به عدم استحقاق خویش نسبت به آن آگاهی دارد و با رفتارش این گونه وانمود می کند که برای گرفتن حق خویش متوسل به قانون شده است و با مانورهای متقلبانه دادگاه را فریب داده، در واقع برای بردن مال غیر بوسیله متفلبانه متوسل شده است. شاید بتوان گفت در اینجا عنصر فریب در مرحله صدور رأی که مبنای الزام و اجبار شخص مال باخته به تحویل مال بوده موجود است، هر چند خود مال باخته فریب نخورده و تحول مال از طرف او به جهت تسلیم شدن به حکمی است که آن را صحیح نمی داند.
در همین راستا شعبه دوم دیوان عالی کشور در دادنامه شماره 1523 – 5/7/1318 می گوید:
“اگر کسی طلب خود را وصل و به معاذیری از استرداد خودداری کند و سپس به استناد همان سند مبادرت به تقدیم دادخواست نماید و به حکم دادگاه همان وجه را دفعه دوم دریافت کند عملش از مصادیق این ماده است چه حیله و تقلب دیگری در ضمن رسیدگی اعمال کند یا نه …” در همین زمینه رای دیگری هم از شعبه دوم دیوان عالی کشور به شماره 696- 9/6/1312 نقل شده با
این مضمون که:
” توسل و مراجعه به دادگاه ها و اصدار حکم تقلباً برای بردن مال دیگری، توسل به وسایل تقلبی پیش بینی شده در ماده 238 قانون کیفری عمومی نخواهد بود”
علی رغم تعارض ظاهری این دو رای که از یک شعبه دیوان هم صادر شده است می توان گرفت در دادنامه اخیر آن چه مورد توجه شعبه قرار گرفته است، مصادیق تمثیلی مندرج در ماده مذکور است که همانگونه که اشاره کردیم می توان با توجه به تمثیلی بودن آن ها در وسایل متقلبانه ای که منجر به بردن مال دیگری می شود قائل به توسعه شد. با این تفسیر می توان در معنای متقلبانه بودن سند یا نوشته مورد استفاده کلاهبرداری دو مفهوم را جستجو کرد:

  • 2